律師教你拆屋還地(拆除違建)訴訟流程及攻防重點
您有拆屋還地訴訟、拆除違建問題嗎?無論是頂樓加蓋或土地上違建物，無論是原告或被告，陳律師將以實際代理多件拆屋還地案件的經驗，與讀者分享相關流程及攻防重點。
*常見拆屋還地、拆除違建訴訟類型
- 頂樓加蓋，遭同棟住戶提起民事訴訟
- 土地上加蓋違建物，遭地主提起民事訴訟
違章建築(違建)經常發生於兩種情形，一種是自家空地遭外人或共有人占用，另一種則是頂樓遭樓層住戶私自加蓋，無論是哪一種，只要是未經全體土地或建物所有權人以民法第820條等依法同意使用的情形，任何的土地/建物所有權人都能以個人名義提起拆屋還地民事訴訟請求空地違建/頂樓違建拆除，並請求相當於租金之不當得利。縱使違建所有人也是土地共有人或公寓區分所有權人，只要未經全體共有人同意，便可能有訴訟風險喔。
*違建訴訟流程
1.調解
| 民事訴訟法第403條
下列事件，除有第四百零六條第一項各款所定情形之一者外，於起訴前，應經法院調解： 一、不動產所有人或地上權人或其他利用不動產之人相互間因相鄰關係發生爭執者。 二、因定不動產之界線或設置界標發生爭執者。 三、不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。 四、建築物區分所有人或利用人相互間因建築物或其共同部分之管理發生爭執者。 五、因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者。 六、因定地上權之期間、範圍、地租發生爭執者。 七、因道路交通事故或醫療糾紛發生爭執者。 八、雇用人與受雇人間因僱傭契約發生爭執者。 九、合夥人間或隱名合夥人與出名營業人間因合夥發生爭執者。 十、配偶、直系親屬、四親等內之旁系血親、三親等內之旁系姻親、家長或家屬相互間因財產權發生爭執者。 十一、其他因財產權發生爭執，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者。 前項第十一款所定數額，司法院得因情勢需要，以命令減至新臺幣二十五萬元或增至七十五萬元。 |
不動產共有人間所生的訴訟，會先由法院安排調解，調解不成立才會移付訴訟。
2.訴訟流程
移付法院審理後，一般而言法院會依照原告聲請請地政事務所到現場勘驗，確認增建物範圍。後續會再開庭審理釐清雙方攻防方向，可能歷時數個月至半年以上。
3.攻防重點
對於原告方而言，先是必須舉證違建物為被告所有(例如為被告使用、出租、繳稅)，如果違建物為多人所有，就要以全體所有人為被告。
對於被告而言，如違建物確實為己所有，被告就要舉證說明有何使用權源，也就是基於什麼法律關係而在土地或頂樓加蓋增建物，例如同意書、分管協議等等；若是沒有明確書面同意書，就可能主張默示分管(雖然沒有明確書面合意，但透過各共有人的行為可知已有默許之意)。
拆屋還地訴訟有諸多攻防重點，如有相關疑問，請直接與我聯繫安排進一步諮詢，我將以我實際代理多件違建拆除訴訟的經驗，把關您的權利。
有關更多違章建築拆除的文章，請看:
本文內容僅供參考，不構成法律意見，實際個案認定依司法機關依當時有效法令作成之最終見解為準，如有個案相關問題請直接與陳律師聯繫。
本文著作權由陳禾原律師所有，歡迎分享至社群，但分享應標示出處並附上原文連結，且禁止修改內文及供商業使用。
