違建加蓋請律師幫你拆,談違建拆除訴訟的攻防重點—針對違建收取管理費就構成分管契約嗎?
違章建築(違建)經常發生於兩種情形，一種是自家空地遭外人或共有人占用，另一種則是頂樓遭樓層住戶私自加蓋，無論是哪一種，只要是未經全體土地或建物所有權人以民法第820條等依法同意使用的情形，任何的土地/建物所有權人都能以個人名義提起拆屋還地民事訴訟請求空地違建/頂樓違建拆除，並請求相當於租金之不當得利。
而在違建拆除訴訟中，被告方最常見的辯詞是，我的違建是經過全體住戶同意的，法律上稱之為分管協議，所以並非無權占有。當然，這樣的說詞必須要有證據可以佐證，若是空口白話，法院一般是不會採信的。而常見的主張便是，我的違建有多繳管理費，可見住戶都同意我興建、使用違建。這樣的主張，是否一定會被法院採納呢?今天來帶各位讀者看看幾個案例。
「是系爭大樓頂樓平台依法不得由上訴人分管使用，且上訴人將系爭增建物出租他人，依使用者付費之觀念，不論其占有系爭大樓頂樓平台是否有正當權源，本即應就占用系爭大樓頂樓平台部分支付公共電費、管理費、電梯保養費、水塔清洗費及更換水塔、抽水馬達等公共費用，自難認係區分所有權人默示同意其占用系爭大樓頂樓平台。此外，上訴人復未舉證證明全體區分所有權人曾同意或默示同意6樓區分所有權人增建系爭增建物，則其主張兩造及其他共有人已就系爭大樓屋頂平台成立默示分管契約云云，尚無足取。」臺灣高等法院103年度上字第1318號民事判決參照。
「又即便有住戶曾提及繳納系爭頂樓平台管理費各節，亦未明確將系爭頂樓平台管理費之共用性質轉變為專用性。是被告抗辯均有額外負擔頂樓之相關費用云云，至多僅係因系爭增建物占用系爭公寓之頂樓平台共用空間，故有必要徵收費用以便管理、維護，無從率認系爭公寓全體住戶就頂樓平台有成立默示分管契約之意」臺灣臺北地方法院110年度訴字第6661號民事判決參照。
從前面的案例我們可以得知，如果被告抗辯有繳管理費，因此有成立分管協議等等，這樣的主張法院並不是一定會採納，法院仍可能認為繳納管理費只是基於使用者付費的概念，還無法構成分管協議，必須看看其他個案事實去認定。違建拆除訴訟有諸多攻防重點，如有違建提告相關疑問，請直接與我聯繫安排進一步諮詢，我將以我實際代理多件違建拆除訴訟的經驗，幫您把關您的權利。
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