違建加蓋律師幫你拆
違章建築加蓋律師幫你拆
談違建拆除訴訟的攻防重點—分管協議
違章建築(違建加蓋)經常發生於兩種情形，一種是自家空地遭外人或共有人占用，
另一種則是頂樓遭樓層住戶私自加蓋。
無論是哪一種，只要是未經全體土地或建物所有權人以民法第820條等依法同意使用的情形，
任何的土地/建物所有權人都能以個人名義提起拆屋還地民事訴訟請求空地違建/頂樓違建拆除，
並請求相當於租金之不當得利。
而在違建拆除訴訟中，被告方最常見的辯詞是，我的違建是經過全體住戶同意的，法律上稱之為分管協議，
所以並非無權占有。當然，這樣的說詞必須要有證據可以佐證，若是空口白話，法院一般是不會採信的。
不過，值得討論的是，若被告方真的能證明當初有經過住戶同意使用頂樓平台，難道法院就不拆違建了嗎?
針對這個問題，我們可以參考以下的法院案例:
最高法院104年度台上字第1011號民事判決:
「在公寓大廈管理條例（八十四年間）施行前已取得建造執照之公寓大廈，
分管約定雖不受第七條有關約定專用部分之限制，但管理委員會仍得就住戶違反規定之行為，
依第九條第四項規定訴請法院為必要之處置…頂樓平台之構造設計用途一般作為火災之避難場、
電梯之機械室、冷暖房用設備、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，
如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，
自非合法。區分所有權人間縱約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之，
且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定…
上訴人於系爭屋頂平台上建造系爭增建物，不僅限縮住戶等候救援空間，亦造成通行阻礙，
影響逃生之通暢，且增加該大樓負重，超越原本結構所能承受之重量，在地震頻繁的台灣，
已使該大樓產生崩塌毀損之風險，對全體住戶生命財產造成危害，縱有分管約定，仍非所許。」
從前面的案例我們可以得知，如果被告抗辯有分管協議，身為原告的其他住戶，仍可跟法院主張，
縱使有約定頂樓可以給被告使用，使用上也不應該有加蓋建物影響逃生安全的情況，
否則仍然是侵害其他住戶權利，而可請求拆除。
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