違章建築拆除成功案例—民事訴訟流程說給你聽
違章建築拆除案例事實:
A先生家住公寓，五樓的屋主未經全體住戶同意，擅自在頂樓興建鐵皮屋之違章建築，甚至在通往頂樓樓梯安裝鐵門並上鎖，幾經溝通，五樓屋主均置之不理。A先生雖向市政府建管單位檢舉，卻因該違章建築年代久遠，屬既存違章建築，依市政府違章建築處理規則應拍照列管，無法即刻拆除。A先生向陳禾原律師諮詢後，決心提起民事訴訟主張拆屋還地，以保障全體住戶的權利。
提起訴訟後，開始了調解程序，雙方對於拆除的範圍意見不同，陳律師代理A先生爭取應全部拆除，但五樓屋主僅想拆除部分，雙方只好調解不成立，由法院將案件移送法官續行訴訟程序。在訴訟的過程中，由於陳律師已協助A先生充分整理事證及相關法源依據與其他判決，屋主終於瞭解到繼續訴訟勝訴的機率渺茫，最後與A先生達成和解，同意自行拆除違章建築並給付不當得利。
民事訴訟流程說明:
一、違章建築的定義是?可以檢舉拆除嗎?
違章建築指的是未經主管機關同意申請建築執照、使用執照、未辦保存登記而擅自建造之增建物。實務上部分增建物雖然會申請門牌並繳納稅捐，但此仍不改變其為違章建築之本質，仍非合法之建築。
違章建築既不符合建管法規，自然可以舉報拆除，然而由於實務上違章建築情形過多，各地方主管機關對於拆除的準則各有規範，有些地區過老的違章建築，就會先列管而非即報即拆(例如臺北市違章建築處理規則即規定民國五十三年一月一日以後至中華民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違章建築拍照列管)。
由於舉報拆除需依照行政機關流程走，也需尊重行政機關認定，時程比較無法掌控，在特定狀況提起民事訴訟拆除或許是更有效率的選擇。
二、提起民事訴訟拆除違章建築的法源依據是?舉報列管的既存違章建築也能拆除嗎?
「按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號裁判意旨參照）」臺灣臺中地方法院111年度重訴字第313號民事判決參照。
因此，共有人未經其他共有人同意擅自興建違章建築的行為，共有人自得提起民事訴訟請求拆除，此與行政機關依照建管法規拆除分屬不同流程，即使行政機關認定列管或是暫不予拆除，民事上共有人都能行使權利請求即刻拆除違章建築，二者並不相影響。
三、調解或訴訟程序如何提出強力主張，讓違章建築人知難而退，主動拆除?
違章建築拆除訴訟多屬民事訴訟法所規定的強制調解事件，起訴後會先進行調解，如調解成立則無須進行訴訟。起訴時準備的事證、主張越充分，就有可能讓被告知道勝算不高，使之主動拆除，所以調解程序仍應盡力協商，爭取不戰而勝的機會。若進入訴訟程序，法院一般會安排地政單位到現場勘驗，量測增建物面積，並安排數次庭期進行審理攻防，一般一審約會花上四至六個月進行。
此類訴訟起訴時需準備建物/土地謄本、違章建築照片等，讓法院瞭解違章建築興建的狀況。攻防的重點會在於對方興建違章建築，是否有正當權源?常見的抗辯理由譬如是經過全體共有人默示同意(默示分管契約)，所以並非無權占有等等。然而，所謂的默示分管契約實務上舉證並不容易，持續訴訟對於違章建築所有者而言，除了需出庭應訴外，不當得利的請求總額也會持續累積，拖久了並沒有好處。因此，如同本文一開始分享的違章建築拆除成功案例，若是能在起訴時將證據資料準備齊全，實際上仍有機會透過調解或是訴訟中和解程序，提早達到拆除違章建築的目標。
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