違建加蓋請律師幫你拆 談違建拆除訴訟的攻防重點—分管協議不得違反法令或有害公共安全
違章建築(違建)經常發生於兩種情形，一種是自家空地遭外人或共有人占用，另一種則是頂樓遭樓層住戶私自加蓋，無論是哪一種，只要是未經全體土地或建物所有權人以民法第820條等依法同意使用的情形，任何的土地/建物所有權人都能以個人名義提起拆屋還地民事訴訟請求空地違建/頂樓違建拆除，並請求相當於租金之不當得利。
而在違建拆除訴訟中，被告方最常見的辯詞是，我的違建是經過全體住戶同意的，法律上稱之為分管協議，所以並非無權占有。當然，這樣的說詞必須要有證據可以佐證，若是空口白話，法院一般是不會採信的。
下一個問題是，如果對方真的證明有分管協議、有經過住戶同意去加蓋，法院就一定會採認這樣的說詞嗎?參考以下的法院案例，答案倒是未必:
「區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已。」最高法院80年度台上字第1104號民事參照；
「惟按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。查系爭大樓空地依建築設計既屬留設之空地，自應保持空地之原狀而為使用；系爭大樓屋頂，依建築設計既屬平台，自應保持平台之原狀而為使用，始得謂本於共有物本來之用法，依其性質、構造而為使用。乃上訴人竟搭建系爭一樓及屋頂違建，而以該空地及屋頂做為自己之室內或以圍牆阻隔而使用，自非依該空地及屋頂平台之性質及構造而使用，有違空地及平台之使用目的，又未經他共有人同意，自非合法。」最高法院82年度台上字第1802號民事判決參照；
「再系爭樓頂平台係屬同棟大樓之公共部分，上訴人在屋頂平台搭建違建物，本應取得全體區分建築物之所有人同意，而非僅取得其垂直下方各住戶之同意即可，上訴人提出其與部分住戶間之協議書，欲佐證其得在樓頂平台搭建房屋，亦非可採。上訴人對於其樓頂平台雖有管理使用之權，然於其上搭建之前開違建物，既已逾越一般社會通念所能接受之管理使用方式，影響整棟建築物之景觀及住戶之安全，已變更樓頂平台之通常用途，於全體共有人之權利自有所妨害，被上訴人自得本於物上請求權，請求上訴人除去之。」最高法院92年度台上字第41號民事判決參照
從前面的案例我們可以得知，如果被告抗辯有分管協議，身為原告的其他住戶，仍可跟法院主張，縱使有約定頂樓可以給被告使用，使用上也不應該有加蓋建物影響逃生安全的情況，否則仍然是侵害其他住戶權利，而可請求拆除。違建拆除訴訟有諸多攻防重點，如有違建提告相關疑問，請直接與我聯繫安排進一步諮詢，我將以我實際代理多件違建拆除訴訟的經驗，幫您把關您的權利。
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