違建加蓋這樣拆才快—不動產律師成功案例分享
違章建築(違建)經常發生於兩種情形，一種是自家空地遭外人或共有人占用，另一種則是頂樓遭樓層住戶私自加蓋，無論是哪一種，只要是未經全體土地或建物所有權人以民法第820條等依法同意使用的情形，任何的土地/建物所有權人都能以個人名義提起拆屋還地民事訴訟請求空地違建/頂樓違建拆除，並請求相當於租金之不當得利，以下我將整理曾經承辦的成功案例，跟各位讀者分享違建拆除訴訟的重點。
Q1:空地/頂樓違建訴訟流程?
頂樓違建訴訟、空地違建訴訟、違建加蓋訴訟多屬民事訴訟法所規定的強制調解事件，起訴後會先進行調解，如調解成立則無須進行訴訟。起訴時準備的事證、主張越充分，就有可能讓被告知道勝算不高，使之主動拆除，所以調解程序仍應盡力協商，爭取不戰而勝的機會。若進入訴訟程序，法院一般會安排地政單位到現場勘驗，量測增建物面積，並安排數次庭期進行審理攻防，一般一審約會花上四至六個月進行。
Q2:需要準備哪些證據?
需準備土地/建物的謄本，並拍攝現場遭占用情形之照片或影片。
Q3:被告可否主張既存違建列管，所以不能拆?
曾有人問我：「我的鄰居佔用空地違建，他說他的違建是既存違建，政府規定拍照列管緩拆，所以我無權叫他拆，我告也不會贏，真的是這樣嗎？」
這是非常經典的以訛傳訛。臺北市違章建築處理規則固然有84年以前既存違建列管相關規定，然而這只是行政機關在行政法上的裁量事項，違建檢舉無效、違建拍照列管、違建緩拆，身為土地共有人之一，仍然可以提起民事訴訟請求拆除！違建檢舉需按照行政流程走，也需尊重行政機關認定，所費時間可能比民事訴訟還長，因此遇有空地違建/頂樓違建，直接提起民事訴訟拆除會是更有效率的選項。
Q4:被告可否主張默示分管，所以不能拆?
在部分判決中，確實有認為如果建商與承購客戶約定，大樓共用部分由特定共有人使用，而各共有人間對於各自管領的部分，此未曾干涉、互相容忍，則應認為各共有人已有默示分管的協議，同意特定住戶可以使用頂樓平台增建。然而，所謂默示分管，一般仍是要提出證據舉證(例如他樓層住戶證述、買賣契約特約、公共費用分配時有加計違建樓層等等)，若是空言主張，多數違建法院判決還是會認為不能推認有默示分管的存在。
Q5:提起頂樓(空地)加蓋訴訟，可以要求多少賠償?
土地或建物頂樓遭他人無權占用，每年可請求相當於租金之不當得利，一般會以—「占用面積x土地申報地價x10%(法院最多可判到10%，但會依土地經濟價值做調整)x持分比例」計算。但需注意若是頂樓加蓋，由於此與獨佔土地完全排除他人使用的情況不同，違建法院判決中多認為上述的金額還要再除以樓層數，才會是最終能夠請求的數額。
空地違建訴訟、頂樓違建民事訴訟起訴時可一併請求過去五年份的不當得利，以及起訴後至空地/頂樓違建拆除前之不當得利。另由於每個共有人只能就自己的持分部分請求不當得利，故可考慮由多數住戶一起針對空地、頂樓違建提告，這將能一次請求更多的不當得利，也能平均分攤訴訟上的成本。
Q6:違建訴訟費用?
以頂樓違建民事訴訟為例，在違建法院判決中多會以基地公告現值乘以占用平台之面積除以大廈之登記樓層數計算訴訟標的價額，再以訴訟標的價額按民事訴訟法訴訟費用的費率計算。
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